DERECHOS REALES
Mg. Arturo Zapata Avellaneda.
Abogado. Magíster en Derecho
Empresarial. Conciliador Extrajudicial. Asesor de empresas financieras y
entidades públicas. Docente Universitario. Conferencista Nacional e
Internacional.
En el marco del Derecho Civil,
uno de los aspectos más relevantes para la organización de la vida jurídica,
económica y social de una nación es la atribución patrimonial, es decir, la
forma en que se asignan y distribuyen los bienes y derechos patrimoniales entre
las personas naturales y jurídicas. Este proceso no solo implica la
transferencia de objetos materiales, sino también de facultades jurídicas que
tienen un valor económico reconocido por el ordenamiento legal. La atribución
patrimonial, por tanto, constituye la base para comprender cómo se configuran
las relaciones patrimoniales en una sociedad de derecho, regulando quién tiene
derecho a qué, cómo lo ejerce y bajo qué límites y condiciones.
El sistema legal peruano,
sustentado principalmente en el Código Civil de 1984 aborda esta materia en su
Libro V a través de normas que regulan la propiedad, los bienes, y los diversos
derechos reales. La propiedad, como derecho real por excelencia, no solo
confiere el dominio de los bienes, sino que también representa una herramienta
esencial para el desarrollo económico, el acceso al crédito, la estabilidad
patrimonial y la consolidación de un Estado de derecho. Junto con otros
derechos reales como el usufructo, la servidumbre, la hipoteca, entre otros,
configura un entramado legal que permite la circulación de la riqueza, el
aprovechamiento de los recursos y la protección jurídica frente a terceros.
1. CONCEPTO Y NATURALEZA
JURÍDICA DE DERECHOS REALES
Los derechos reales no se
encuentran conceptualizados en el Código Civil peruano, sin embargo, un sector
de la doctrina, refiere a que son poderes jurídicos que permiten a una persona
tener una relación directa e inmediata con una cosa, pudiendo obtener
beneficios económicos de ella. Existen diversas teorías para explicar su
naturaleza, destacando la teoría clásica (dualista), la teoría monista y la
teoría ecléctica.
En esencia, un derecho real es un
poder establecido por la ley que se ejerce sobre una cosa, permitiendo al
titular usarla, disfrutarla, disponer de ella o gravarla. Se caracteriza por
ser un derecho absoluto, oponible a todos (erga omnes), y por establecer una
relación directa entre el titular y la cosa. La propiedad es el derecho real
por excelencia, pero existen otros como el usufructo, la servidumbre, la
hipoteca, entre otros.
El origen de los derechos reales
se remonta al Derecho romano, donde se diferenciaban los "iura in re"
(derechos sobre la cosa) de los "iura ad personam" (derechos
personales). En la Edad Media, con el sistema feudal, surgieron nuevas figuras
como el "ius ad rem", que representaba un derecho a adquirir una
cosa, pero aún no consumado.
Para explicar la naturaleza jurídica
de los derechos reales existen varias teorías doctrinarias, veremos solo las
siguientes:
a. Teoría Clásica (Dualista):
Esta teoría, también conocida como dualista, establece una clara distinción
entre derechos reales y personales. Sostiene que los derechos reales se
caracterizan por la relación directa con la cosa, mientras que los personales
implican una relación entre personas.
b. Teoría Monista: Esta
teoría, por el contrario, niega la existencia de una diferencia esencial entre
derechos reales y personales, argumentando que ambos son relaciones jurídicas
entre personas con diferentes objetos.
c. Teoría Ecléctica: Las
teorías eclécticas intentan conciliar los puntos de vista de las teorías
clásica y monista, reconociendo la importancia de la relación con la cosa en
los derechos reales, pero también considerando el papel de la obligación en la
relación jurídica.
La atribución patrimonial
constituye una figura esencial dentro del Derecho Civil, que refiere a la forma
en que se asignan o transfieren los bienes y derechos patrimoniales a los
sujetos de derecho. Esta atribución puede originarse en actos jurídicos voluntarios
como los contratos (compraventa, donación, permuta), en hechos jurídicos como
la sucesión hereditaria, o en mecanismos legales como la prescripción
adquisitiva. Su importancia
radica en que permite ordenar el tráfico jurídico patrimonial y dar certeza
sobre la titularidad de los bienes.
2. CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN
JURÍDICO DE LOS BIENES
De acuerdo con Rubio Correa, los
bienes se definen como objetos materiales o inmateriales que pueden ser objeto
de relaciones jurídicas patrimoniales. Manuel de la Puente y Lavalle añade que
solo son bienes jurídicos aquellos que pueden integrar relaciones jurídicas
reconocidas por el ordenamiento. Los bienes se clasifican en:
i) Corporales Son aquellos que
tienen existencia física y material, es decir, se pueden tocar, ver y percibir
con los sentidos ejemplo una casa, automóvil, libro o terreno
II) Incorporales: Son aquellos que no tienen
existencia física, pero producen efectos jurídicos o económicos. Se manifiestan
a través de derechos, como los derechos reales o personales. Ejemplo un derecho
de autor, marca registrada, crédito (el derecho a que alguien te pague una
deuda) o una herencia futura
No obstante lo señalado, existen
otros criterios para la clasificación de los bienes
• Muebles. - Se pueden trasladar
de un lugar a otro sin alterar su esencia. Ejemplo Vehículos, muebles, dinero,
animales.
•
Inmuebles: No pueden trasladarse sin destruirse o dañarse. ejemplo
Casas, terrenos, edificios
• Fungibles Son intercambiables y
se consumen con el uso ejemplo Dinero, granos, petróleo
•
No fungibles: No son intercambiables porque tienen características
únicas ejemplo Obras de arte, terrenos específicos.
• Consumibles Se destruyen o se
agotan con el primer uso ejemplo Alimentos, combustible, medicamentos
•
No consumibles: Se pueden usar repetidamente sin destruirse ejemplo
Ropa, herramientas, libros
• Públicos Pertenecen al estado y
están destinados al uso público. Ejemplo Carreteras, plazas, ríos navegables
• Privados: Pertenecen a personas
naturales o jurídicas. Ejemplo Casas particulares, empresas privadas
La clasificación tiene efectos
jurídicos concretos respecto al modo de adquisición, disposición, prescripción,
protección y transferencia.
3. CLASIFICACION DE LOS
DERECHSO REALES
A. DERECHOS REALES PRINCIPALES
Los derechos reales principales
son aquellos que existen por sí mismos, de manera autónoma, y no dependen de
otro derecho para su existencia. Se pueden ejercer sobre bienes propios o
ajenos.
• PROPIEDAD: El artículo
923 del Código Civil define la propiedad como el derecho de usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien. Esta figura concentra el mayor número de
facultades sobre un objeto y se considera el derecho real más pleno. No
obstante, su ejercicio está limitado por el interés público, el respeto al
medio ambiente, las normas urbanísticas y los derechos de terceros.
• POSESIÓN: Es el
ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad, como el uso,
disfrute y disposición de un bien, independientemente de si se tiene o no el
derecho formal a poseerlo. En otras palabras, es la actuación física y efectiva
sobre un bien, como si se fuera el dueño, aunque no se tenga el título de
propiedad.
• USUFRUCTO: El
usufructuario tiene derecho a disfrutar de los frutos de un bien ajeno, como
los ingresos generados por un inmueble, sin alterar la esencia de este. La
propiedad sigue siendo de otra persona, pero el usufructuario puede aprovechar
los beneficios económicos durante un tiempo determinado.
• USO Y HABITACIÓN: Son
derechos reales limitados que permiten a una persona (el usuario o habitador)
usar o habitar una cosa ajena, respectivamente, para satisfacer sus necesidades
y las de su familia. Son derechos distintos al usufructo, con un alcance más
restringido, y se otorgan generalmente a personas naturales por vínculos
familiares o de parentesco.
• SUPERFICIE: Es un
derecho real limitado que permite a una persona, llamada superficiario,
construir o edificar sobre un terreno que pertenece a otra persona, el
propietario del suelo, manteniendo la propiedad temporal de la construcción. Es
un derecho temporal y se extingue al finalizar el plazo acordado, momento en el
cual la propiedad de la construcción revierte al dueño del suelo.
• SERVIDUMBRE: Es un
derecho real que otorga a su titular el uso de una parte de la propiedad ajena
para un fin específico, como el derecho de paso a través de una propiedad para
acceder a otra. Las servidumbres pueden ser prediales (relacionadas con el
terreno) o personales (a favor de una persona determinada).
B. DERECHOS REALES DE GARANTIA
O ACCESORIOS
En derecho civil, los derechos
reales de garantía son derechos que recaen sobre bienes para asegurar el
cumplimiento de una obligación. Son accesorios porque su existencia depende de
la obligación principal que garantizan. Los tipos más comunes son la prenda, la
hipoteca y la anticresis.
• HIPOTECA: La hipoteca es
un derecho real de garantía sobre un bien inmueble, que asegura el cumplimiento
de una obligación. Si la deuda no se cumple, el acreedor tiene derecho a vender
el bien hipotecado para recuperar la deuda.
• ANTICRESIS: Este derecho
permite que el titular de una deuda pueda tomar posesión de un bien inmueble
para garantizar el cumplimiento de la obligación. En este caso, el acreedor
puede usar los frutos del bien para saldar la deuda.
• DERECHO DE RETENCIÓN: Es
aquel que permite a un acreedor conservar en su poder un bien del deudor hasta
que este cumpla con su obligación. Es una forma de garantía que se ejerce
cuando no existen otras garantías específicas y se basa en la conexión entre el
crédito y el bien retenido. El retenedor no puede usar el bien ni obtener
provecho de él, solo lo conserva para presionar al deudor al pago.
• LA GARANTIA MOBILIARIA: Es
un derecho que permite a un acreedor asegurar el cumplimiento de una obligación
mediante la afectación de un bien mueble. En otras palabras, es una forma de
garantizar que un préstamo u otra obligación se pagará, utilizando un bien
mueble como respaldo. En el Perú este derecho real accesorio derogó a lo que
ante se conocía como la prenda y tiene una regulación especial distinta al
Código Civil
4. CRITICA.
Sin embargo, a pesar del
desarrollo normativo, el contexto peruano presenta desafíos estructurales que
limitan la eficacia plena del régimen de atribución patrimonial. Entre ellos se
encuentra la persistente informalidad en la tenencia de la tierra, la falta de
inscripción en registros públicos, los conflictos por propiedad comunal, la
atribución injustificada de bienes, así como la escasa cultura registral en
amplios sectores de la población. Estos factores generan una brecha entre el
sistema jurídico formal y la realidad social, afectando directamente la
seguridad jurídica, la igualdad de oportunidades y el respeto a los derechos
fundamentales.
El sistema legal peruano
establece un marco normativo integral para los derechos reales, a través de la
regulación precisa de los bienes, la propiedad y otros derechos reales,
garantizando con ello el ejercicio legítimo de derechos patrimoniales y la seguridad
jurídica. No obstante, esta estructura enfrenta serias limitaciones en su
aplicación práctica debido a factores como la informalidad registral, el acceso
desigual al patrimonio y la débil protección efectiva de los derechos reales en
contextos vulnerables. En consecuencia, resulta necesario no solo fortalecer el
cumplimiento normativo y el sistema registral, sino también incorporar un
enfoque garantista y equitativo que asegure el reconocimiento y ejercicio real
de estos derechos para todos los sectores sociales.
